外匯存底 就是將外幣(例：美金)換成台幣後留存在央行的外幣或外幣資產
舉例來說：
如果台商將賺到了的美金1萬元 換成台幣30萬元在台灣花用
或者美國人拿了1萬美金到台灣換成新台幣30萬元來玩
則央行就多了1萬美金的外匯存底 並放出30萬新台幣到市場流通
換句話說 外匯存底就是從國外賺到(出口)的錢或是外資進到台灣市場的錢
所以外匯存底越高 表示進到台灣的錢就越多
而進到台灣的錢主要又會進到兩個地方 一股市 二房地產
所以外匯存底升高 間接表示股價和房地產價格都會升高
而當股價和房價高過了實質需求時就稱為「泡沫」
例如：
一家公司獲利EPS不過2元 股價卻超過200元時
表示你200元的買進成本 公司要賺100年才能讓你回本(報酬率=1%)
這也意味著買股票的人不再是要從公司賺的錢中獲利 而是純粹認為股價會上漲 想從中獲利
同樣地 當房價超過了一般上班族所能負擔起的範圍
也就是說買房子的人從買了要住 變成了買了是為了更高價賣掉時
這種價格純粹是由「期望」在支撐的部分就稱為「泡沫」
另外 泡沫更是一個很貼切的形容 尤其是在「期望」出現逆轉的時候
整個價格的崩跌就像泡泡破掉一樣 只有一眨眼的時間
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至於房地產會不會泡沫化 泡泡會從哪邊破掉？
先前我對房地產一點也不懂 後來因為朋友剛好換房子 我很怕她買在高點 為幫她了解到底有沒有什麼風險 所以做了一點研究 我所了解的情形大概如下：
先前2008還是2009時 為了因應美國的金融海嘯衝擊 央行快速大幅調降了利率
在很短的時間裡 銀行定存的利率一下子降到1%不到
這個動作把很多人在銀行裡的定存都逼了出來
與其放在銀行被通膨吃掉 不如拿來投資股票或房地產(我的朋友就有人因此解開定存買股票)
因此這些錢推升了股價和房價 (另一個原因是台商的資金回流)
在短短一兩年的時間裡面 房價上漲的速度就把上班族能賺到的薪水遠遠甩在後面
原因就在於買房地產的報酬率要比定存高
主要買房子的人不再是要買來要自住的人 而是買房子是為了賺錢的投資客
然而投資客願意購買的價格極限 就是出租報酬率和定存相比的結果
(房價越高 出租報酬率就越低)
我沒有精確的數據 不過我記得上半年有過出租報酬率已經下降到3%
為什麼出租報酬率只有3% 而且還有閒置期的風險 卻還有人願意買？
原因就在於 「定存的報酬實在太低」
所以當時雖然房價高到上班族買不起 但以投資客的角度來看 卻貴得不算離譜
出租報酬率其實就是房地產的實質支撐
而影響這個支撐點的因素有 1.定存利率 2.租金 3.房價
其中租金受限於承租者的收入能力
如果生意做不起來 店面租金要漲就會變成閒置 因此租金不是房東想漲就能漲的
從我家附近一些黃金店面的店家快速流動看來
生意並沒有變好做 因此要租金上漲來支撐房價 目前還沒看到影
於是泡沫化的關鍵就在於1.定存利率上升 3.房價下跌
如果定存利率持續上升 而房屋的出租報酬率沒有辦法提高
這些投資客就會開始把資金移往定存 也就是陸續開始賣房子以降低風險
因此定存利率會是戳破砲砲的那根針(另一根針是股市崩盤)
一旦房價出現下跌 就會出現連鎖反應
當初追價的很大部分是投資客 而投資客有兩種 1.賺價差者 2.有出租收入者
賺價差的投資客一旦看到房價下跌 一定得先認賠殺出 因為拖越久就會賠越多
這會是價格下殺的主力
當房價下跌時 有出租收入的投資者不會馬上有壓力 但他們會考慮到一個問題
出租報酬率在購買時其實就已經決定了
因此房價下跌表示資金會有一段時間無法取出
換句話說他得抱著這個報酬率好一陣子
如果當初報酬率就不太高 而定存利率還在升又可以隨時解約
他到底要不要再再續抱 就是一個問題
再來 如果房價跌太快 原本租房的房客會不會改跑去自己買房子？
這又是另一個風險
畢竟房價下跌 房租還要上漲 是不是有可能？
所以綜合以上 如果利率繼續上升 而實質經濟沒有跟上
當初讓房價上漲的資金勢必得退潮(還有一個沒說到的資金潮是美國的QE2)
在退潮的過程中 你的財富會不會跟著被席捲而去
就得看個人的造化了....
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